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契稅怎么計算和申報,規則細化了

為貫徹落實中辦、國辦印發的《關于進一步深化稅收征管改革的意見》,切實優化契稅納稅服務,規范契稅征收管理,根據《中華人民共和國契稅法》(以下簡稱“契稅法”)、《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第23號,以下簡稱“23號公告”)等相關規定,稅務總局制發了《關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告》(國家稅務總局公告2021年第25號,以下簡稱《公告》),自2021年9月1日起施行。

問:為什么契稅申報的基本單位是不動產單元?

答:根據《不動產登記暫行條例》及其實施細則規定,不動產單元是權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間,同時不動產單元具有唯一編碼。為進一步提升契稅納稅申報的規范性,便于納稅人理解和辦理,并與不動產登記有關規定統一銜接,《公告》明確了納稅人申報契稅的基本單位為不動產單元。

因共有不動產份額變化或者增減共有人導致土地、房屋權屬轉移的,納稅人也應以不動產單元為單位申報契稅。

【例1】自然人A整體購買某幢住宅樓。在辦理不動產權屬登記時,不動產登記機構將該幢住宅樓登記為2個不動產單元,則A應就2個不動產單元分別向稅務機關申報契。

問:以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬應申報契稅的,如何確定適用稅率、計稅依據等?

答:契稅法第二條第三款規定,以作價投資(入股)、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的,應當征收契稅。

為方便納稅人確定上述應稅行為契稅申報的適用稅率、計稅依據等,《公告》明確,以作價投資(入股)、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的,參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等。以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的,參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據等。

【例2】為支持合理住房需求,某省依法規定本地區住房買賣契稅適用稅率為3%。若納稅人甲作為債權人承受某債務人抵償債務的一套住房,甲應參照住房買賣的適用稅率3%,以及抵債合同(協議)確定的成交價格申報契稅。

問:契稅計稅依據不包括增值稅具體指什么?

答:23號公告第二條第(九)項規定,契稅的計稅依據不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的計稅依據,《公告》按照土地使用權出售、房屋買賣,土地使用權互換、房屋互換,稅務機關核定契稅計稅價格等三類情形,作出契稅計稅依據不包括增值稅的具體規定。

一是土地使用權出售、房屋買賣的,承受方計征契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅發票的,成交價格以發票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權互換、房屋互換的,應分別確定互換土地使用權、房屋的不含稅價格,再確定互換價格的差額。

三是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為的,稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是,土地、房屋權屬轉讓方免征增值稅的,承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。

【例3】某一般納稅人甲公司向納稅人乙銷售其自建的房屋,含稅價為328萬元,并適用一般計稅方法。2019年1月,甲公司向納稅人乙開具第1張增值稅發票,注明的增值稅額為10萬元、不含稅價格為100萬元;2021年9月,甲公司向納稅人乙開具第2張發票,注明的增值稅額為18萬元、不含稅價格為200萬元。則乙申報契稅的計稅依據=100+200=300(萬元)。

【例4】自然人A與自然人B互換房屋,A的房屋不含稅銷售價格為145萬元,B的房屋不含稅銷售價格為100萬元。則A申報契稅的計稅依據為0;B申報契稅的計稅依據=145-100=45(萬元)。

【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B,合同確定的交易含稅價為210萬元,A符合免征增值稅條件,向稅務機關申請代開增值稅發票上注明增值稅額為0,不含稅價格為210萬元。則B申報繳納契稅的計稅依據為210萬元。

申報契稅具體規定

問:《公告》實施后,納稅人申報契稅所需提交資料有變化嗎?

答:沒有變化?!豆妗费永m稅法實施前做法,明確契稅納稅人依法納稅時,應填報《財產和行為稅稅源明細表》(《契稅稅源明細表》部分),并根據具體情形提交下列資料:

(一)納稅人身份證件;

(二)土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證;

(三)交付經濟利益方式轉移土地、房屋權屬的,提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證,其中,土地使用權出讓為財政票據,土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發票;

(四)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素發生土地、房屋權屬轉移的,提交生效法律文書或監察文書等。

需要說明的是,稅務總局發布的《關于契稅納稅申報有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第67號,以下簡稱“67號公告”)將繼續有效。67號公告規定,根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移,納稅人不能取得銷售不動產發票的,可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報,稅務機關應予受理。購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時,由于銷售新建商品房的房地產開發企業已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因,致使納稅人不能取得銷售不動產發票的,稅務機關在核實有關情況后應予受理。

 

問:納稅人如何申報享受契稅減免稅政策?

答:根據《公告》規定,契稅納稅人符合減免稅條件的,應按規定附送有關資料。

對享受公共租賃住房、農村飲水安全工程等契稅減免稅政策的納稅人,根據《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第61號)、《財政部 稅務總局關于繼續實行農村飲水安全工程稅收優惠政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第67號)等規定,實行資料留存備查的優惠辦理方式。

 

問:修訂后的《契稅稅源明細表》填報項目有什么變化?

答:根據《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2021年第9號)第一條規定,納稅人申報繳納契稅時,應填報《財產和行為稅稅源明細表》(《契稅稅源明細表》部分)。

《公告》附件1公布了修訂后的《契稅稅源明細表》(以下簡稱《稅源明細表》)的樣式。與原表相比,《稅源明細表》主要變化有三個方面:

 一是為進一步減輕納稅人負擔,在滿足契稅申報要求基礎上,將《稅源明細表》“用途”欄次選項由原來的“居住”“商業”“工業”等7項壓縮為“居住”和“非居住”2項,“權屬轉移方式”的選項也進行了簡化。

二是將原表中“減免性質代碼和項目名稱”細分為“居民購房減免性質代碼和項目名稱”和“其他減免性質代碼和項目名稱”兩個欄次。其中,“居民購房減免性質代碼和項目名稱”僅供自然人購買住房申請享受居民購買家庭唯一、家庭第二套等優惠政策時填報,“其他減免性質代碼和項目名稱”供企業和自然人申請享受其他優惠政策時填報。

符合條件的納稅人,可以使用《稅源明細表》同時填報兩類優惠,“一次填報、同時享受”。

 

【例6】自然人A的房屋被該縣人民政府征收,獲得貨幣補償80萬元,之后A重新購買一套80平方米的住房,不含稅成交價格為100萬元,并符合家庭唯一住房優惠條件。如該省規定對成交價格不超過貨幣補償的部分免征契稅,則A申報契稅時,應在“居民購房減免性質代碼和項目名稱”中選擇個人購買家庭唯一住房90平方米及以下契稅減按1%征收的減免性質代碼和項目名稱,在“其他減免性質代碼和項目名稱”中選擇授權地方出臺的房屋被征收取得貨幣補償重新購買住房契稅優惠政策的減免性質代碼和項目名稱,并在“抵減金額”中填入“800000”元。則A申報契稅的應納稅額=(1000000-800000)×1%=2000(元)。

 

三是增加“權屬登記日期”欄次。契稅法第十條規定,納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅?!抖愒疵骷毐怼废鄳黾恿恕皺鄬俚怯浫掌凇睓诖?,供在土地、房屋權屬登記后申報繳納契稅的納稅人填報使用。如納稅人在辦理土地、房屋權屬登記前申報繳納契稅的,無需填報該欄次。

問:《公告》實施會影響目前房地產交易稅費申報模塊和相關表單的使用嗎?

 

答:不會。目前,我們已經結合契稅法實施需要,對征管信息系統中的增量房交易、存量房交易、土地出讓轉讓等房地產交易稅費申報模塊進行了修改完善,同時,對使用模塊需填報的有關申報表單進行了同步優化,《公告》實施后,房地產交易稅費申報模塊和表單仍可繼續使用

 問:《公告》實施后,納稅人申請辦理退稅應提供的資料有變化嗎?

答:辦稅資料有所簡化。納稅人依照契稅法及23號公告規定向稅務機關申請退還已繳納契稅的,應提供納稅人身份證件,稅收繳款書或稅收完稅證明復印件,并根據不同情形提交相關資料:

 

(一)在依法辦理土地、房屋權屬登記前,權屬轉移合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的,提交合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料;

(二)因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權屬變更至原權利人的,提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書;

(三)在出讓土地使用權交付時,因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的,提交補充合同(協議)和退款憑證;

(四)在新建商品房交付時,因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的,提交補充合同(協議)和退款憑證。

為進一步簡化辦稅流程和資料,納稅人辦理退稅時無需提交不動產權屬證明材料?!豆妗访鞔_,收取納稅人退稅資料后,稅務機關應向不動產登記機構核實有關土地、房屋權屬登記情況。

問:《公告》實施后,契稅申報繳納的主要方式有變化嗎?

 

答:沒有變化。根據契稅法有關規定,契稅由土地、房屋所在地的稅務機關征收管理?!豆妗访鞔_,對實行“一窗受理”的地區,納稅人可以到當地政府服務大廳或不動產登記大廳設立的綜合受理窗口統一辦理契稅納稅申報及其他不動產登記、交易和繳稅事項。

具備條件的地區,納稅人可以通過電子稅務局或納稅人端APP等方式,實現契稅申報繳納網上辦理、掌上辦理。

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